Как заработать на турбулентности? Рынок покупателя с апсайдом для продавцов

Уходящий год для рынка премиальной недвижимости стал периодом, когда планы собственников, покупателей и девелоперов корректировались на ходу. 

Подводим итоги прошедшего года на рынке элитной недвижимости вместе с нашими партнерами Intermark Real Estate и выясняем какая стратегия для продавцов или покупателей премиальной недвижимости сегодня может стать наиболее успешной.

Почему падает спрос?

• За прошедший год количество совершенных сделок на столичном рынке элитного жилья совокупно в новостройках и на вторичном рынке сократилось на 38%. Причем основные потери понесли новостройки – спрос сократился практически вдвое – на 48%.
• Снижение показателей вызвано периодами затишья, которые мы наблюдали в 2022 году трижды, причем два из этих периодов пришлись на месяцы ранее традиционно высокого спроса.
• По итогам 2022 года вторичная недвижимость стала играть значительную роль в поведении рынка элитного жилья, а доля новостроек в структуре сделок снизилась с 35% до 20%.

Рынок элитного жилья стал «рынком покупателя»

• Падение спроса на рынке элитного жилья сопровождалось ростом предложения, находящегося в экспозиции.
• На первичном рынке количество квартир и апартаментов, доступных покупателям, к началу года практически не изменилось (объем поглощения был приблизительно равен объему вывода нового предложения), на вторичном — объем предложения вырос за год более чем на треть.
• В результате падения активности покупателей и роста числа предложений на рынке, на каждого реального покупателя, находящегося в поиске квартиры, стало приходиться 9 продавцов (в прошлом году это соотношение было 1 к 4). В 2022 году рынок элитного жилья трансформировался в «рынок покупателя».

Что с ценами

• Средние цены предложения элитных новостроек динамично росли в течение года и повысились в рублях на 28% (декабрь 2022 года к декабрю 2021 года).
• На вторичном рынке в марте-апреле 2022 года наблюдался резкий прирост рублевых цен (около 10-12% к началу года). Из-за стремительного роста курса доллара включилась защитная реакция продавцов. Далее, в течение года, цены предложения на вторичном рынке плавно снижались от месяца к месяцу, и к декабрю 2022 года практически сравнялись с ценами на начало года.
• Цены реальных сделок находятся на существенно более низком уровне, чем запрашиваемые застройщиками и собственниками. Для новостроек средняя цена сделки в текущем году составила около 1.2 млн. руб/кв.м, что на 26% ниже средней цены предложения. Для вторичного рынка – около 630 тыс. руб./кв.м, что на 12% ниже цены экспозиции.

Девелоперы и собственники подогревают интерес покупателей

• К концу 2022 года на вторичном рынке элитного жилья средняя скидка достигла 6.1% от цены экспонирования, увеличившись за год практически в 2 раза. Без предоставления скидки не обходится 73% заключаемых сделок.
• На рынке новостроек в течение года застройщики активно пытались избегать серьезных дисконтов, предлагая покупателям длительные рассрочки и схемы суррогатной ипотеки с пониженным процентом, но к концу года также стали предлагать скидки, средний дисконт составил 4.2%

Что делать продавцам элитного жилья? Апсайд для продавцов

• Продавцы элитных квартир пока еще могут оказаться в выигрыше и извлечь выгоду. Многие продавцы осенью прошедшего года смогли воспользоваться снижением курса доллара, что позволило выгодно продать квартиру.
• Например, в ноябре курс доллара оказался на 15-17% ниже прошлогоднего показателя. Таким образом, в валютном эквиваленте цена продажи (даже с учётом предоставления среднерыночной скидки в 6.1%) примерно на 10% оказалась более выгодной, чем год назад.
• В этом году все еще можно воспользоваться такой выгодой, сегодня курс доллара продолжает оставаться на отметке на 9-10% ниже, чем годом ранее. Таким образом, разница курсов продолжает покрывать потери от возможных дисконтов и все еще дает возможность заработать на продаже, хотя суммы уже будут не столь значительными.

Что делать покупателям?

• На вторичном рынке сейчас представлен очень широкий выбор в связи с освобождением арендных квартир и отъездом за рубеж владельцев элитной недвижимости. Сегодня найти интересные предложения можно практически во всех премиальных комплексах под любые запросы, с разными площадями и качеством ремонта.
• Немало собственников, которые готовы к серьезным уступкам в цене при быстрых сделках, чтобы воспользоваться выгодным курсом обмена валюты.
• Хорошая возможность – привлечение ипотеки для покупки квартиры: если брать ипотеку даже под 10-11% в рублях, то все процентные выплаты можно будет профинансировать за счет роста курса валюты.

Уважаемые клиенты, наши специалисты ARAVANA Multifamily Office готовы оказать вам экспертную помощь во всех вопросах, связанных с покупкой недвижимости.

Оставьте заявку в форме ниже и мы свяжемся с вами в ближайшее время.